Questions (& answers)

北岸高尔夫俱乐部以改善球场并使其面向未来提议一项千载难逢的翻新计划。这个愿景也得到董事会支持。为了资助这项翻修计划，已确定出售三块土地。会员将被要求对一项决议进行投票，以推进此次销售。该开发项目将使北岸高尔夫俱乐部保留为 27 洞球场。拟议的翻新工程将一次进行 9 个洞，在开发过程中为会员保留 18 个洞。

北岸高尔夫俱乐部以改善球场并使其面向未来提议一项千载难逢的翻新计划。这个愿景也得到董事会支持。为了资助这项翻修计划，已确定出售三块土地。会员将被要求对一项决议进行投票，以推进此次销售。该开发项目将使北岸高尔夫俱乐部保留为 27 洞球场。拟议的翻新工程将一次进行 9 个洞，在开发过程中为会员保留 18 个洞。

这是一个能为几代人带来长远利益的重大机会。改造计划将在功能上升级球场，增加新的排水和灌溉系统，并通过新的发球台、果岭和沙坑的设计提升球场的美观。赋予北岸高尔夫俱乐部独特的形象和与众不同之处，并为会员提供更高的体验。最重要的是，它将为长期困扰俱乐部并的排水和灌溉问题提供整体解决方案。确保球场能够从各类天气事件中迅速恢复，从而提高全年的可打球性。零敲碎打的短期解决方案无法长期持续。

没有其他办法为翻新工程提供资金。会员们告诉我们，他们想要一个一流的高尔夫俱乐部。更换破旧的球场基建 （如灌溉系统、果岭管理员综合楼等）和解决俱乐部面临的长期问题（如排水不畅），意味着我们需要数百万纽币，而出售土地可以提供这笔资金。

多年来，为改善球场条件我们实施了许多零敲碎打的方法，但从未采取过一劳永逸地解决问题的整体方案。我们正在采用一种 “自下而上的方法”，地质学和水文学将指导土方工程和排水系统的设计决策。我们将采用以科学和工程为基础的方法。通过充分了解整个球场的水文和水流情况，让我们可以更好地管理整个球场的水流。

这个项目旨在纠正困扰俱乐部的许多问题，如：

• 缺乏长期战略规划。
• 没有整体的排水系统。
• 高尔夫球场设计决策失误。
• 排水或缺乏排水系统，影响了球道表面的一致性以及球道表面的调节能力。

它还将为俱乐部引进练习设施提供一种新方法

董事会对此项目表示支持。董事会的愿景是建成一个有完全排水的高尔夫球场，一年四季都可以打球。 同时保留 27 个球洞，每个球洞的标准杆为 36 杆。新的球场将以会员为中心进行设计，创造一个具有挑战性但又能带来丰厚回报的打球体验，以及更多令人难忘的球洞。董事会认为这不仅是为球场的未来做准备，也是一个为现有会员提升体验的机会。球场的可玩性和可达性都将得到提高。董事会对此项目表示支持。董事会的愿景是建成一个有完全排水的高尔夫球场，一年四季都可以打球。 同时保留 27 个球洞，每个球洞的标准杆为 36 杆。新的球场将以会员为中心进行设计，创造一个具有挑战性但又能带来丰厚回报的打球体验，以及更多令人难忘的球洞。董事会认为这不仅是为球场的未来做准备，也是一个为现有会员提升体验的机会。球场的可玩性和可达性都将得到提高。

我们还希望保留一个全长练习场——我们的愿景是打造一个现代化的练习场，配备最新技术，并为俱乐部的未来可持续发展创造收入。

董事会采取了以会员为中心的方法，把会员的愿望和需求放在决策的核心。我们希望我们的会员为他们的俱乐部感到自豪，也愿意带朋友、家人、同事和邻居一起光临。除了球场外，我们还希望创造一个让会员可以聚会、社交、用餐和饮酒的环境，享受我们美丽的北岸高尔夫俱乐部。

我们将其视为一代人中仅有一次的 “一次完成，出色完成 ”的项目。我们相信，如果现在不以这种全面的方式实施该项目，其成本将导致俱乐部在未来面临重大问题和财务影响。过去，俱乐部一直在逐洞修补球场，出售土地并改善球场的一些区域，但却没有从根本上解决排水和水文问题。

通过采取更具雄心的方案，我们将从基础开始解决问题，确保我们有合适的基础设施，以提供全年高质量的高尔夫体验。

拥有27洞的优势将确保会员在整个过程中可以使用18洞的高尔夫球场。

俱乐部过去一直试图以零敲碎打的方式解决问题，没有制定总体战略。这导致了俱乐部目前的状况，整个球场需要进行大量的工作，从根本上解决排水和灌溉问题。这是一个特殊的机会，既可以解决俱乐部面临的问题，又可以在北岸高尔夫俱乐部即将迎来百年里程碑之际发挥其潜力。

去年夏天我们在排水工程改进在某些方面起到了一定的作用；但是，由于底土较差，流向这些排水沟的横向水流有限，而且排水沟的间距必须很近才会有效。如果要在整个球场上都这样做，成本会非常高，而且只是短期的解决办法。排水沟会堵塞，而我们并没有改善地下情况。

沙土覆盖层将使水通过草下的沙子/浮石排到下面的粘土层，然后水会横向流向表面下的排水线。通过全面理解球场的水文和水流，我们可以更好地管理整个物业的水流，并提供一个全面的解决方案。

这是一个可以对球场进行重大改进真正的机会。 抓住机会（包括创建现代练习场和相关的收入来源），为俱乐部的未来做好准备，并留下我们可以引以为豪的遗产。

虽然我们希望 2023年极端天气情况只是十年一遇，但我们不能否认全球范围内的天气情况正在发生变化。我们越来越经常地看到更极端的天气情况；然而，我们的计划并不是对一次性事件的反应。

我们的会员期望全年都能在条件相对较好的球场上打球，并能在不利条件下迅速恢复。我们的排水系统已经受到破坏，我们需要解决整个球场的比赛场地问题。本计划（除其他事项外）将解决这些问题。

我们不仅希望解决排水问题，还计划将球道上改用Couch草坪。这种暖季型草坪的抗旱能力更强，在夏季可以更好地应对较低的进水量，但我们需要维护的球道面积也更大。我们的计划包括修复漏水的坝墙，增加池塘的容量，以便储存更多的水。这将在干旱时提供更强的抗旱能力。

目前俱乐部的运营收支平衡，成本是固定的。 而为资助项目、投资设施和机械而创造额外收入的机制相对较少。如果会员们决定现阶段不出售土地，我们将需要研究其他机制，为部分项目工作创收。

最大的变化是对球场进行覆沙处理，这需要对球场进行彻底改造，重新设计球场和球洞。一些拟议的改变非常彻底。另一些则只是简单地重新设计发球台和果岭。每个球洞的设计都可以在网站上查看，并配有语音解释。作为副产品，我们为俱乐部提供了一个全新的练习场和练习设施，有可能成为奥克兰最好的练习场和练习设施。这是一个非常令人兴奋的新发现。

作为副产品，我们能够为俱乐部提供一个全新的练习场和练习设施，它有可能成为奥克兰最好的练习场，同时满足商业市场和会员的需求。我们正在研究多种练习场设计方案，并将与大家分享，以提供市场领先的设施。 建立一个商业/会员练习场，将帮助俱乐部创造新的收入来源，有可能达到七位数的收入，用于俱乐部设施的持续投资。

作为副产品，我们能够为俱乐部提供一个全新的练习场和练习设施，它有可能成为奥克兰最好的练习场，同时满足商业市场和会员的需求。我们正在研究多种练习场设计方案，并将与大家分享，以提供市场领先的设施。 建立一个商业/会员练习场，将帮助俱乐部创造新的收入来源，有可能达到七位数的收入，用于俱乐部设施的持续投资。

这计划在开发计划的第一阶段进行，以便会员尽快受益。

我们新的练习场设施将为会员提供多项福利。我们正在创建一个两层的练习场，为会员提供练习、教学和商业活动的机会。

希望在比赛前打一桶球的会员可以在上层打球。会员还可以在楼下有顶棚的练习场以会员价预订计时练习课程。

对于任何希望提高球技的高尔夫爱好者（谁不想呢？），我们提供的技术将允许会员跟踪并记录他们打的每一球。在楼上，会员可以通过自己的个人设备上的应用程序进行操作。楼下，我们将配备屏幕，会员可以预约时间、登录并开始练习。

我们还相信，会员会希望将练习场作为社交场所。我们可以组织团体活动和比赛，如冬季黄昏赛、联赛和最接近旗杆比赛。练习场将成为会员们打球、社交和享受新型款待体验的社交中心。

出售俱乐部大约5%的土地，同时保留并提升现有设施，将使董事会能够提供俱乐部急需的排水和球场可玩性改进。

NSGC在本地区的其他俱乐部已经能够迅速改善他们的球场和设施，而NSGC却落后了。NSGC希望恢复作为本地区优质俱乐部的声誉，解决历史上的投资不足问题，并创建一个能够带来额外收入流的设施，以确保未来几年持续投资。

我们始终牢记俱乐部的使命：“致力于为会员提供在优美宁静环境中的卓越高尔夫体验。我们致力于保持作为本地区最佳高尔夫俱乐部之一的声誉，同时不断改善我们的设施、服务和项目。

RBT初步设计项目的主要目的是确定我们需要哪些土地，以及哪些不在未来规划之内。我们相信，确定用于出售的土地（三块地）将对俱乐部和球场产生最小影响，产生所需的收入，并带来相辅相成的发展。

我们物业东侧的三个地块在总体规划图中已明确标识，并将在接下来的几周内的会员活动中进行详细讲解。

我们首选的开发商提议进行一个定制的高端住宅开发项目，以补充球场前独特的位置。该开发项目将沿着球场当前的边缘进行，这些区域已被住宅物业所包围。设计将旨在充分利用高尔夫球场提供的独特景观。作为一个组织，开发商将与NSGC合作，以实现双方的良好成果，并且就项目的复杂性保持积极的开放对话。

通过在我们物业东侧释放土地，并更好地利用位于卢卡斯溪沿岸的西侧土地，俱乐部的隐秘感将得以保持。水边的洞口开发将增强与自然环境的连接，而本土植被恢复区将为球场上的鸟类创造新的栖息地。

我们最初发布了一个球场发展计划，并征求了有意购买可能待售土地的各方的意向书。俱乐部在两个方面进行工作，以了解这对我们的会员可能产生的结果：

• 我们已通过计划和财务方面的细节，确定了在俱乐部项目、土地销售项目中的具体操作安排，以及何时收到资金以实现这些计划。
• 我们花费了大量时间了解布雷特·汤姆森设计的细节，基于反馈和项目用地要求对其进行完善，并了解了额外的升级费用，如树木移除、水储存、车道、停车场、练习场以及绿地工人棚的费用。

俱乐部在开发过程中非常开放和透明。我们在早期就征求了会员的意见，并要求他们提供反馈。我们定期向会员更新整个过程中的进展情况，直至特别会员大会。

我们等待以确保董事会对我们提出的方案感到满意，基于会员的期望和适当的商业合作伙伴。我们相信现在我们已经有了适合会员的价值主张，因此将这一机会带到前台。

在特别会员大会之前的一个月，我们将开展重点的沟通工作，确保会员获得所需的所有信息，了解项目情况，并有机会提出问题和解决任何担忧。

在过去的十年里，许多俱乐部进行了大规模的球场重建项目

在制定计划的过程中，我们广泛征求了参与这些项目的人员意见，了解好的和坏的经验教训。他们慷慨地分享了他们的经验–这对我们建议的许多方面都产生了影响，包括我们对开发的广泛监督和控制，以及我们对总体规划师的选择（他曾参与过 两个很成功的开发项目–Windross 农场和 Tieke 开发项目）。我们将在下个月的会员活动中分享更多经验。

尽管带来很多挑战， 我们的初衷是在整个项目过程中，对会员承诺保持一个有18个洞的高尔夫球场

大多数情况下，这意味着我们的传统9洞球场之一将会关闭一段较长的时间，以进行重要的施工并允许表面生长。

不过，有时可能需要允许进入其他区域进行辅助工程或在有重叠的地方进行辅助工程。因此，可能需要缩短某些球洞或迁移发球台，以便于进出。在某些时期，我们还可能需要将三个球场的球洞组合成 18 个球洞。

在整个项目过程中，我们将保持车停车场的通行（无论是旧停车场还是新停车场）。旧停车场在我们准备好之前不会用于开发（即新停车场建成后）。

在开发商在现场一号地块施工并将车道更换为更坚固的共享通道时，我们将创建一个临时车道与当前车道并行，以确保会员能够持续通行。

我们非常关注会员在整个开发过程中的体验，并将尽一切努力确保一个积极的体验和美好的结果。

在开发过程中，经过精心规划，并通过释放目前由非会员团体使用的开球时间，我们相信我们可以提供与 27 洞时一样多的球场使用权。

我们可能需要限制每位球员同时持有的有效预约次数，以给其他人提供打球的机会；然而，这不会限制那些想每天打球的人，他们只需对打球时间更加灵活即可。

我们还将鼓励那些能够在非高峰时段打球的人考虑这样做，以腾出关键时间段给那些灵活性较低的球员。

开发后，我们预计会员将有更多机会在他们希望的日期和时间打球。我们将此次开发视为一次重新审视我们的高尔夫结构的机会，以确保我们有适合新球场的活动和比赛。我们希望举办的比赛能让会员们参与其中，并得到赞助商的支持，还能让我们的俱乐部成员聚在一起打球和社交。

目前的发展计划不包括升级现有的俱乐部会所。我们的设计确实考虑了搬迁专业用品店（Pro Shop），以改善从新停车场到入会所登记的流程。我们正在探索将专业商店设置在新练习场尽头的方案。

搬迁专业用品店 (Pro Shop) 可以让Sprig 酒吧扩建成一个功能齐全的会员休息区，并配备全套餐饮设施。

现有主要会所末端的老建筑将被拆除，包括PGA办公室、推车储藏室和教练室。这些设施将被整合到现有的会所和练习场设施中。

随着停车场的售出，新的计划包括建造一个拥有 277 个停车位的停车场，并在硬地溢出区增设 48 个停车位。总计 325 个停车位（目前停车场可容纳 220 辆车）。

由于开发的实施，切球和推杆设施将得到显著提升。我们将在俱乐部会所前创建一个大型的切球和推杆区域，这将在项目的第一阶段完成。

会员需要通过投票来批准计划，这项提案将在2024年9月26日（星期四）举行的特别大会上提出。

已宣布将于2024年9月26日召开特别会员大会。

考虑到项目重新划区和分区流程，以及俱乐部在协议完全无条件并获得所需资金之前无法推进自身开发的事实，我们预计项目正式开始的时间不会早于2026/27年夏季（2026年9月）。

我们计划完成一些准备工作，如新果岭和发球台的建设、树木移除和通道建设，但这只会导致球场的临时关闭。

大约在2026年9月，我们的红球场将正式开工，并在项目完成前成为一个18洞的球场。

是的，1号地块的通道仍将通过Appleby路进入。

现有的俱乐部主车道（从Appleby路的入口处）将作为私人道路，并继续由俱乐部拥有。俱乐部会为住宅业主授予通行权，并成立一个业主团体，负责该道路的持续维护，费用由俱乐部和物业业主共同承担。

开发商将负责升级这条道路。还将设置安全措施，防止未经授权的人从这条路进入高尔夫球场。这条路不会成为公共道路，因为那样会要求我们进一步侵入球场土地，以便在两侧修建人行道等设施，这也会改变俱乐部入口的整体外观和氛围。

通过将发球台移到第14洞果岭后方并缩短该洞长度，我们认为可以减少球进入Kristin学校物业的风险，这是我们在考虑该洞时的目标之一。

新的发球角度意味着球员将瞄准远离边界的方向，而不是像目前那样朝向边界。此外，新的防护网离发球台更近，解决了目前从现有发球台击出的球有足够时间和空间越过防护网的问题。

最近添加的与电线平行的防护网将拦截从发球台打出的切球，防止它们在达到足够高度越过防护网之前离开球场（保护Kristin学校的运动场）。同时，较宽阔的球道为球员提供更多空间，我们认为这在高尔夫和健康安全方面都提供了一个可行的解决方案。

俱乐部目前无法分享正在制定中的交易财务条款，因为将提交给会员的条款仍在与首选开发商进行谈判。

一旦这些细节达成一致，我们将能够自信地与会员分享这些信息。如果谈判时间比预期更长，且时间框架过于紧迫，无法给予会员足够的时间来研究任何拟议交易的细节，董事会对于推迟特别会员大会（SGM）的日期以提供必要的时间没有任何异议。不过，双方及其代表都在努力按现有的截止日期完成，因为这符合双方的最佳利益。

为了让董事会有信心向会员推荐一个行动方案和提案，该提案将在不同阶段由各自领域的专家进行检验。我们聘请了一家项目管理公司，提供独立的时间表和项目进度建议，确保时间安排可行，并确保俱乐部在需要时能获得所需的资金。同时，我们也有专人负责审查项目的财务方面，并进行单独的评论。一旦这些信息可用，我们会立即传达，目前谈判仍在进行中。

我刚加入董事会时听到的第一件事是，会员对董事会推动战略有一定的期望。鉴于我们在当选时明确表明了自己的意图，并且已经与会员进行了全面且持续的沟通与协商，我们认为我们将为俱乐部面临的问题提供一个解决方案，最终由会员通过支持或不支持我们提出的决议来决定。这是一场所有人都有利益相关的决定，而会员是做出这个决定的最佳和唯一群体。

沙质运动场地的整体维护成本显著降低，尤其是当搭配适当的草种时。我们选择的轻质浮石沙排水性极好，但不适合目前的黑麦草 (Rye)、细弱剪股颖(Brown-top Bent) 和早熟禾 （Poa Annua）。这些“冷季型”草种在奥克兰温暖潮湿的夏季和温和的冬季环境中，需要大量的养分、水分和杀菌剂才能存活。

我们将在球道上使用茅草 （Couch Grass），它在排水良好的沙质土壤中茁壮成长，并且需要显著更少的养分、水分和杀菌剂。总体来说，随着完工后的球道面积增加一倍，我们的年度材料预算将低于现有预算。

沙土相对于土壤的优点如下：

• 排水良好的沙质土壤结构，只需进行疏草（深度垂直切割）和沙土覆盖。而不像土壤，需要频繁进行疏草、打孔或表面剥离，且效果有限，耗时长。
• 使用沙土的茅草无需或仅需少量水分保持剂产品，帮助土壤/冷季型草保水（每年节省3万新币）。
• 虽然茅草 在冬季生长不如冷季草活跃，但全年提供干燥的排水表面。
• 茅草具有很高的抗病性，所需杀菌剂大大减少（每年节省2.1万新币）。
• 茅草能在干旱条件下存活，即使完全停止供水，它也会变黄并进入休眠状态，但不会死亡，并保持可用的表面。一旦恢复供水，茅草会从休眠中苏醒，这不同于冷季草种，冷季草每年都需要重新播种球道（每年节省1.6万至2万新币）。

这些只是茅草覆盖的沙质运动场地所提供的一些维护优势。目前我们正在对比旧球场和新球场的预算，相关信息一旦可用我们将分享。

目前的球场开发预算中，已为高球车车道分配了135万新币，这将使俱乐部能够在27洞的球场上建设约4.5公里到5公里的车道（大约每9洞1.5公里）。要在整个27洞球场铺设车道，大约需要10公里的道路。我们的目标是通过结合球道和车道的方式，使球车全年都能在27洞的球场上使用。

当前的计划是尽可能在整个球场范围内全年提供车道服务，并且在可行的情况下，尽量通过沙垫球道来实现这一点。我们最近访问了Wainui和皇家奥克兰球场，它们都使用了沙垫系统，目前在这个季节它们的球车仍能在球道上行驶。当禁止球车时，通常是我们正在通过计划中试图解决的原因导致的。

我们注意到并试图解决的问题区域包括：球道和车道之间的过渡区、车道结束的果岭周围高使用区域、陡坡以及球车转弯的区域。在这些区域中，额外的排水和沙垫可以为果岭维护人员提供更多的干燥空间和选择，以控制球车从球道返回车道的过渡（让区域恢复）。在其他区域，可以通过混凝土车道更好地管理。

我们的计划是在3杆洞、从果岭到下一个发球台的路径以及其他高交通流量区域使用车道，但请放心，这些都经过仔细考虑，以确保达到最佳效果。我们正在观察、学习，并根据需要调整细节。

有了新球场，很多维护成本会立即降低，因为一切都是新的。这包括灌溉维护减少、排水管理成本降低、重新播种计划减少等。此外，我们也预期草种变化会带来节省。

茅草 （Couch Grass) 球道需要更少的养分、水分和杀菌剂管理。预估的维护预算将低于我们现有的预算，而且我们将获得额外的13公顷球道。我们每年的运营成本将比现有的预算减少7万到10万新币。

我们不认为这会减少我们在球场上的投入预算；相反，这使我们能够做更多的工作来满足会员的期望（我们相信随着新球场的建设，会员的期望也会增加）。

尽管如此，我们也意识到维护新球场和设施的重要性，并且认为练习场是一个重要的新收入来源，这将支持我们对球场进行持续的未来投资。

关于未来的会员费用，我们需要找到一个平衡点，以建立一个可持续的模式。我们认为增加更具商业性的练习场能够为俱乐部带来显著的额外收入，这将有助于俱乐部对设施和维护进行再投资，从而减少未来向会员索取更多资金或出售更多土地来资助额外项目的需求。

目前，我们的一个担忧是，如果开发项目未能推进，我们将如何解决基础设施和设施长期投资不足的问题，而这正是土地出售/开发计划所要解决的。如果没有土地出售，资金将需要通过会员收入或球场开发/维护费用来解决。

我们并不认为会是这种情况。历史上，会员费并没有因为我们拥有27个球洞而定得显著更高，可是仅仅因为缩减到18个球洞，我们的成本并不会减少三分之一。

平均而言，大多数会员每周打1-2场球，一些会员打得更多，一些则更少。如果我们通过减少一些外部预订/活动（这会给俱乐部带来成本）以及对发球时间表进行其他调整，能够为会员提供相同的打球机会，我们认为，考虑到提供给会员的球场和设施，会员费仍然物有所值。

您很正确，确实有一些更改反映在新更新的总体规划中，但没有在逐洞图中体现。总体规划图是正确的。

第14洞和第15洞由于第三区土地面积的变化受到了影响，因此第14号果岭的位置发生了轻微的变化。

如果项目在9月份获得批准，开发商和俱乐部在重建工作开始前需要经过几个步骤。

其中最复杂的步骤是开发商获得开发土地规划改建变更的许可。 我们首选的开发商在这方面有着出色的记录， 规划师的建议这个改建是会得到市议会的支持的。然而，完成这一过程所需的时间很难确定。我们的建议是，这可能需要12到18个月。

现实情况是，我们预计将在2026年10月开始进行前九洞的工作。我们将在今年夏天进行一些准备工作，如移除一些树木和其他启用工作。这可能会导致短期的关闭，但我们距离长时间关闭9个洞仍有一段时间。

最佳情况是： 快速获得规划变更，使得工作能够在2025年10月而不是2026年开始。由于存在一个土方工程季节，理想情况下，我们需要在这个季节的开始时就开始工作，以便在一个夏天内完成所有工作（视天气情况而定）。当工作正式开始时，我们预计从开始到完成需要6年时间（每9个洞2年），当然这也要视天气情况而定。

最初的建议表明，我们的章程不允许代理投票，这意味着必须在特别会员大会上亲自投票。

最佳情况是，快速获得规划变更，使得工作能够在2025年10月而不是2026年开始。由于存在一个土方工程季节，理想情况下，我们需要在这个季节的开始时就开始工作，以便在一个夏天内完成所有工作（视天气情况而定）。当工作正式开始时，我们预计从开始到完成需要6年时间（每9个洞2年），当然这也要视天气情况而定。

虽然球场上有很多美丽的大树，但很多树木已接近生命的尽头。无论球场是否开发，出于健康和安全原因，未来五年内很多这些树木都需要被移除。

大多数大树被归类为外来树种，如松树，他们并非新西兰本土树种。目前，我们有一家树木咨询公司正在对NSGC的所有树木进行调查和评估，这在过去从未进行过。

通过此次评估，我们将确切知道哪些树木可以保留，哪些由于球场变更需要移除，或者哪些因其寿命已尽而需要移除。

我们还拥有一项由奥克兰市议会制定的官方树木重植计划，将把球场恢复为本土树木环境，符合我们居住地和Lucas Creek周围的自然本土环境。我们并不希望球场没有树，变得光秃秃的，只是希望它更加符合新西兰的本土风貌。最终，种植的树木将比移除的更多。